La fin des Golden Visa immobiliers
Le programme Golden Visa (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI), qui permettait depuis 2012 d'obtenir un titre de séjour portugais en investissant dans l'immobilier (à partir de 280 000 à 500 000 EUR selon la zone et le type de bien), a été profondément réformé en octobre 2023 : les investissements immobiliers résidentiels ont été exclus du dispositif, dans un contexte de crise du logement et de pressions politiques fortes.
Le Golden Visa subsiste aujourd'hui uniquement via d'autres canaux d'investissement : fonds d'investissement portugais (à partir de 500 000 EUR), création d'emplois, ou soutien à la recherche et à la culture. Pour un Français citoyen de l'UE, ce dispositif n'a d'ailleurs jamais été pertinent puisque la libre circulation dispense déjà de tout visa d'investissement.
Les taxes à l'achat : IMT et IS
L'achat d'un bien immobilier au Portugal génère deux taxes principales au moment de la transaction : l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), une taxe progressive sur la valeur du bien, et l'Imposto do Selo (IS), un droit de timbre fixe de 0,8 % de la valeur du bien.
L'IMT varie selon qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire, et selon la valeur du bien, avec un barème progressif par tranches, pouvant atteindre 7,5 % ou 10 % pour les biens de très haute valeur ou détenus via des sociétés situées dans des juridictions à fiscalité privilégiée.
| Taxe | Taux ou montant | Quand |
|---|---|---|
| IMT (résidence principale) | 0 % à ~7,5 % selon la valeur (barème progressif) | Au moment de l'achat |
| IMT (résidence secondaire) | 1 % à ~7,5-10 % selon la valeur | Au moment de l'achat |
| Imposto do Selo (IS) | 0,8 % de la valeur du bien | Au moment de l'achat |
| Frais de notaire et d'enregistrement | Environ 1 à 2 % de la valeur du bien | À l'achat |
Q.Quel est le taux de l'IMT pour un achat immobilier au Portugal ?
L'IMT suit un barème progressif pouvant atteindre 7,5 % à 10 % pour les biens de très haute valeur, auquel s'ajoute l'Imposto do Selo (IS) de 0,8 % de la valeur du bien.
Q.Le Golden Visa immobilier existe-t-il encore au Portugal ?
Non, les investissements immobiliers résidentiels ont été exclus du programme Golden Visa depuis octobre 2023. Il reste accessible via des fonds d'investissement portugais ou la création d'emplois.
Q.Comment est calculée l'IMI, la taxe foncière portugaise ?
L'IMI se situe entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale du bien pour les propriétés urbaines, selon le taux fixé par chaque commune, avec une majoration (AIMI) pour les patrimoines dépassant 600 000 EUR.
Q.Comment sont imposées les plus-values immobilières au Portugal ?
Pour un résident fiscal, 50 % de la plus-value est intégrée au barème progressif de l'IRS. Une exonération existe en cas de réinvestissement du prix de vente d'une résidence principale dans un délai de 36 mois avant ou 24 mois après la vente.
Q.Où investir au meilleur rapport rendement/prix au Portugal ?
Porto offre un bon compromis entre prix d'entrée (3 500 à 5 000 EUR/m²) et demande locative, tandis que les villes moyennes comme Coimbra ou Braga permettent d'investir à partir de 1 500 EUR/m² avec un rendement locatif étudiant intéressant.
L'IMI, la taxe foncière portugaise
L'Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) est l'équivalent de la taxe foncière française, due annuellement par tout propriétaire d'un bien immobilier au Portugal. Le taux varie selon la commune, entre 0,3 % et 0,45 % pour les biens urbains, et peut être majoré pour les biens vacants ou en ruine dans certaines zones.
Une majoration additionnelle, l'Adicional ao IMI (AIMI), s'applique aux détenteurs d'un patrimoine immobilier dont la valeur cumulée dépasse 600 000 EUR (personnes physiques), avec des taux progressifs jusqu'à 1,5 % au-delà de certains seuils.
La fiscalité des plus-values immobilières (mais-valias)
Pour un résident fiscal portugais, la plus-value réalisée à la revente d'un bien immobilier (mais-valia) est imposée à hauteur de 50 % de son montant, intégrée ensuite au barème progressif de l'IRS — ce qui peut représenter une charge fiscale significative pour les tranches supérieures.
Une exonération existe si le prix de vente d'une résidence principale est réinvesti dans l'achat d'une nouvelle résidence principale au Portugal (ou dans l'UE/EEE sous conditions) dans un délai de 36 mois avant ou 24 mois après la vente.
Pour les non-résidents, la fiscalité des plus-values immobilières portugaises a longtemps été plus défavorable (taxation de 100 % de la plus-value à taux fixe), mais la jurisprudence européenne a conduit à un alignement progressif sur le régime des résidents pour les citoyens de l'UE.
Si vous vendez un bien immobilier situé en France alors que vous êtes résident fiscal au Portugal, la France conserve généralement le droit d'imposer la plus-value en vertu de la convention fiscale. Anticipez ce point avec un fiscaliste avant toute vente.
Où investir : Lisbonne, Porto, Algarve ou l'intérieur
| Zone | Prix moyen au m² (indicatif) | Profil d'investissement |
|---|---|---|
| Lisbonne (centre) | 5 000 – 7 500 EUR/m² | Locatif touristique et résidentiel haut de gamme, marché tendu |
| Porto (centre) | 3 500 – 5 000 EUR/m² | Bon compromis rendement / prix d'entrée, forte demande locative |
| Algarve (littoral) | 3 000 – 6 000 EUR/m² | Résidences secondaires et locatif saisonnier touristique |
| Villes moyennes (Coimbra, Braga, Aveiro) | 1 500 – 2 500 EUR/m² | Résidence principale à budget maîtrisé, rendement locatif étudiant |