Qui peut investir dans l'immobilier canadien
L'interdiction fédérale d'achat de biens résidentiels par des non-Canadiens (en vigueur depuis janvier 2023 et régulièrement prolongée) exclut la plupart des non-résidents, mais pas les résidents permanents, les citoyens canadiens, ni les titulaires de certains permis de travail remplissant des critères précis (travail à temps plein depuis un certain nombre d'années, dépôt des déclarations de revenus canadiennes).
Les biens commerciaux, les immeubles à logements multiples de plus de 3-4 unités, et les terrains à vocation non résidentielle échappent généralement à cette interdiction et restent accessibles aux non-résidents, avec toutefois des règles fiscales spécifiques et souvent une retenue d'impôt à la source sur les loyers perçus par un propriétaire non-résident (25 % du loyer brut, sauf élection fiscale permettant de réduire l'assiette).
Les règles d'exemption à l'interdiction d'achat évoluent régulièrement et varient selon le type de permis de travail détenu. Consultez systématiquement le site du gouvernement du Canada ou un notaire avant de signer une promesse d'achat en tant que non-résident permanent.
Fiscalité des revenus locatifs et de la plus-value
Les revenus locatifs perçus par un résident fiscal canadien sont imposés au barème progressif ordinaire (fédéral + provincial), après déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxes municipales, assurance, entretien, amortissement du bien selon des règles fiscales spécifiques).
La plus-value réalisée à la revente d'un bien locatif est imposée à 50 % de son montant, intégrée au revenu imposable de l'année (contrairement à la résidence principale, exonérée d'impôt sur le gain en capital grâce à l'exemption pour résidence principale, un avantage fiscal canadien majeur inexistant sous cette forme en France).
Pour un non-résident vendant un bien canadien, un certificat de conformité fiscale (article 116 de la Loi de l'impôt) doit être obtenu de l'ARC avant la transaction, sous peine de retenue de 25 % du prix de vente brut par l'acheteur à titre conservatoire.
| Situation | Traitement fiscal | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Résidence principale (résident) | Gain en capital exonéré d'impôt | Doit avoir été habitée réellement, une seule par famille et par année |
| Bien locatif (résident) | Revenus au barème + 50 % du gain imposé à la revente | Amortissement (DPA) peut réduire l'exonération résidence principale future |
| Bien locatif (non-résident) | Retenue de 25 % sur loyer brut, ou net sur élection fiscale | Déclaration annuelle obligatoire même sans impôt dû |
REEE, achat via le RAP et aides aux primo-accédants
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet à un primo-accédant résident de retirer jusqu'à 60 000 CAD (environ 40 800 €) de son REER sans impôt immédiat pour financer l'achat d'une première maison, à condition de rembourser la somme sur 15 ans.
Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété), lancé en 2023, combine les avantages du CELI et du REER : cotisations déductibles d'impôt et retraits non imposables pour l'achat d'une première résidence, dans la limite de 8 000 CAD par an et 40 000 CAD au total.