Conditions LMNP
- Bien loué meublé (liste minimale au décret n° 2015-981).
- Recettes annuelles < 23 000 € OU inférieures aux autres revenus du foyer.
- Statut fiscal : BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Micro-BIC vs Réel
| Régime | Seuil | Traitement |
|---|---|---|
| Micro-BIC classique | < 77 700 € | Abattement 50 % |
| Micro-BIC meublé de tourisme classé | < 15 000 € | Abattement 30 % (LF 2024) |
| Réel BIC | Sur option | Déduction charges + amortissements |
Amortissements — la puissance du LMNP
Au réel, vous amortissez le bien (hors terrain, ~85 % du prix), les meubles, les travaux. L'amortissement du bien étale environ 2,5 à 3 % par an. Combiné aux intérêts et charges, il neutralise généralement 100 % du loyer imposable pendant 10 à 15 ans.
Les amortissements non utilisés sont reportables sans limite de temps.
Formalités
- Inscription au greffe : formulaire P0i dans les 15 jours du début d'activité.
- Obtention d'un SIRET.
- Déclaration annuelle : 2031 (BIC) + 2042 C PRO.
- Comptabilité obligatoire au réel — un expert-comptable spécialisé coûte 400 à 800 €/an.
LMNP et non-résidents
Point fort pour les expatriés
Le régime LMNP réel est accessible aux non-résidents. Combiné au taux minimum 20 % appliqué à un résultat net proche de zéro grâce aux amortissements, votre impôt sur les loyers reste très faible pendant 10 à 15 ans.