Pourquoi investir en France depuis Singapour ?
Le patrimoine immobilier français reste un pilier de diversification : rendement locatif, effet de levier, protection contre l'inflation, préparation du retour. La convention fiscale bilatérale évite la double imposition.
- LMNP au réel : amortissement du bien + mobilier ⇒ quasi-neutralisation fiscale pendant 15-20 ans.
- SCI IR : transparente, adaptée à la transmission familiale.
- SCI IS : amortissement, mais fiscalité de sortie plus lourde.
- Nue-propriété : décote 30-40 %, aucune imposition pendant le démembrement.
Fiscalité française applicable
- Revenus fonciers : imposés en France, barème progressif ou micro-foncier (30 % d'abattement).
- LMNP micro-BIC : abattement 50 %, plafond 77 700 €/an.
- LMNP réel : amortissement, comptable obligatoire (~500-800 €/an).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (pas de réduction 7,5 % car Singapour hors UE/EEE/CH).
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : dû si patrimoine immo français > 1,3 M€.
Attention à la retenue à la source
En tant que non-résident, votre imposition minimum est de 20 % sur les revenus français (sauf preuve d'un taux moyen inférieur). Vos revenus fonciers subissent également les 17,2 % de PS, portant la charge fiscale à 37,2 % minimum.
Obtenir un crédit depuis Singapour
Les banques françaises acceptent de financer les non-résidents, avec conditions plus strictes : apport 25-40 %, taux majoré 0,3-0,7 %, assurance emprunteur plus onéreuse. Certaines banques (BNP Paribas, HSBC, Société Générale Private Banking) disposent de desks internationaux dédiés.
- Justificatifs : contrat de travail SG, 3 derniers bulletins de paie, avis d'imposition IRAS, relevés bancaires.
- Domiciliation partielle des revenus souvent exigée.
- Courtiers spécialisés non-résidents : Cafpi, In&Fi, Empruntis, La Centrale de Financement.
Gérer à distance
- Agence de gestion locative : 6 à 10 % TTC des loyers, indispensable à 10 000 km.
- Chasseur immobilier / conciergerie type Homelike, Nestor : sourcing + travaux + suivi.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 150-300 €/an.
- Comptable spécialisé LMNP : indispensable au réel.